Loi Carrez / Boutin

Attestation de superficie

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Un diagnostic tout en surfaces

Objectif : Protéger votre bien et valider votre investissement.

Conseil : Faire un nouveau mesurage en cas de vente.


Devant l'importance prise par le prix du mètre carré, cette information est devenue capitale dans la prise de décision.
La loi Carrez concerne la Vente et la loi Boutin la Location.

Une attestation exacte permettra de s'exonérer de tout recours pouvant aller jusqu'à de la publicité mensongère. 

La loi Carrez impose au vendeur d'indiquer et de garantir la superficie privative de son lot ou d'une fraction de son lot de copropriété. Si la superficie est inférieure à plus de 5 % à celle indiquée dans l'acte de vente, l'acheteur peut demander une diminution de prix au prorata de la différence, à contrario, une taille supérieure ne donnera pas lieu à réévaluation du prix.

La loi Boutin impose au propriétaire d'un bien d'attester de la superficie d'un bien loué. Institué par la Loi n°2009-323 du 25/03/09

En cas d'absence de fourniture d'attestation dans le cadre de la Loi Boutin, un recours en nullité de bail peut être engagé, ainsi qu'une action en diminution de prix, voire un action contre une publicité mensongère à l'encontre du propriétaire.

Diagnostic loi Carrez

La Loi Carrez impose au vendeur d'indiquer et de garantir la superficie privative de son lot ou d'une fraction de son lot de copropriété dans toute promesse de vente. 

Cette attestation doit être effectuée avant la mise en vente du bien afin de déterminer le prix de mise en vente.

La loi Carrez en bref

Dans quel cas doit on communiquer un certificat de mesurage "Loi Carrez" ?


La "Loi Carrez" impose, en cas de vente d’un bien immobilier, une expertise avant l’achat pour déterminer sa superficie. Le métrage doit être communiqué à l’acquéreur par le vendeur dès la signature de la promesse de vente.

Quels sont les immeubles concernés par la loi Carrez ?

Tous les immeubles dès lors qu’ils sont soumis au statut de la copropriété, quelque soit leur destination (logement, bureaux, entrepôt...) sont soumis aux dispositions de la loi Carrez.

Quelles sont les référence des textes de la "loi Carrez" ?

Loi n°96-1107 du 18/12/96 modifiant la loi du 10 juillet 1965
Décret n°97-532 du 23/05/97

Quelle est la durée de validité de l’attestation de surface loi Carrez ?

Le certificat est valable sans limite dans le temps, en l’absence de travaux modifiant la consistance du lot.

Qui peut établir le certificat de surface loi Carrez ?

La loi ne dit rien sur qui est compétant pour faire un relevé des surfaces loi Carrez. En théorie toute personne peut faire le relevé des surfaces et établir un certificat de surface loi Carrez.

En pratique le certificat est établi par un homme de l’art : l’agent immobilier, un géomètre expert, un architecte, une société de diagnostics immobiliers.

Que faut-il mesurer exactement dans la surface loi Carrez ?

La surface à mesurer, dite privative, équivaut à celle des planchers et locaux clos et couverts après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cage d’escalier, gaines, embrasures des portes et des fenêtres et des parties des locaux d’une hauteur inférieure à 1,80 m.

La loi Carrez ne lie cependant pas la surface au prix, ni n’indique que les surfaces non comptabilisées ne valent rien. Généralement, ces surfaces apportent une plus-value significative au lot de copropriété. Il ne faut, par ailleurs, pas confondre la superficie utile avec la superficie habitable. Cette dernière exclut les caves, sous-sols, remises, garages, vérandas, loggias et balcons, alors que par définition la loi Carrez les prend en compte dès lors qu’elles sont closes, couvertes et sous au moins 1,80 m de hauteur.

Quelles sont les ventes concernées par la Loi Carrez ?

Tous les lots en copropriété. En revanche les bâtiments isolés et les maisons particulières n’appartenant pas à un lotissement en copropriété, ne sont pas concernés. De même, dans une copropriété, les lots de moins de 8m², ainsi que les caves, garages, emplacements de stationnement, boxes, places de parking vendus en lots séparés échappent à la Loi Carrez .

Tous les types de ventes sont visés : vente en pleine propriété, en usufruit ou encore en nue-propriété. Par contre, les lots transmis par donation et par succession sont exclus de la Loi Carrez. Enfin, Gilles Carrez a déposé un amendement à la loi Solidarité et Renouvellement Urbains afin d’exclure du champ de la Loi Carrez le congé de vente adressé au locataire. Le mesurage sera cependant nécessaire lors de la vente au locataire qui aura exercé son droit de préemption, ou dès la promesse de vente signée avec un autre acheteur.

La superficie indiquée loi Carrez a été surestimée

Si la superficie mentionnée dans l’acte est supérieure de plus de 5%, l’acquéreur peut demander une diminution proportionnelle du prix. Dans la pratique, en cas de mesurage erroné, acquéreurs et vendeurs trouvent presque toujours un terrain d’entente, sur la base d’une expertise, sans avoir à recourir au juge. Ces négociations se font souvent au détriment des vendeurs qui n’ont donc pas intérêt à manquer de rigueur. Toutefois, si les négociations n’aboutissent pas, l’action judiciaire en diminution du prix doit être intentée moins d’un an après la conclusion de l’acte authentique.

A l’inverse, si la superficie réelle est supérieure à celle exprimée dans l’acte, cela ne donne lieu à aucun supplément de prix au profit du vendeur. Le législateur a directement voulu protéger l’acquéreur et non le vendeur.

Le mesurage est une tâche délicate qui peut entraîner des erreurs importantes et portant à conséquence. Faites procéder au mesurage par un professionnel de l’immobilier aux compétences reconnues. Sachez enfin que ce certificat n’aura pas de date limite de validité et qu’il peut donc servir à des ventes successives. Cependant s’il est réutilisé, il faut être sûr que le mesurage a été bien fait.

Textes

  • Loi Boutin : n° 2009-323 du 25 mars 2009 de mobilisation pour le logement et la lutte contre l'exclusion