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Amiante
On a vite fait de s’emmêler les pinceaux quand on parle de « diagnostic amiante » : la réglementation distingue plusieurs repérages, pour une démolition, pour des travaux, pour les parties communes, pour les parties privées, et enfin, pour la vente. Selon le contexte, les investigations se révèleront plus ou moins exhaustives.
Ici, nous parlons exclusivement du diagnostic vente, qu’on appelle aussi « constat vente » ou « état mentionnant la présence ou l’absence d’amiante ». Depuis 2002, le diagnostic est exigé pour toute vente d’un immeuble (ou partie d’immeuble) dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997.
Après cette date, en théorie -car il existe toujours des exceptions-, il ne devrait plus y avoir d’amiante.
Objectif du diagnostic, veiller à la santé des occupants bien sûr, mais aussi informer les acquéreurs sur la présence éventuelle d’amiante et renseigner sur son état de dégradation.
Quelle est la Durée de validité du diagnostic amiante ?
Tout dépend des conclusions du rapport de repérage.
Premier cas de figure, le diagnostic vente est négatif. Sa validité est illimitée. Avec cependant un petit bémol : si le diagnostic a été réalisé avant le 1er avril 2013, un repérage complémentaire est nécessaire, puisque la réglementation a complété la liste d’éléments extérieurs eux aussi à rechercher. Autre situation où il apparaît judicieux de compléter le repérage, lorsque des travaux ont été réalisés dans le bien car ils ont éventuellement pu mettre à jour de l’amiante jusqu’alors dissimulé.
Deuxième cas de figure, le diagnostic est positif avec un ou plusieurs matériaux amiante. Selon les matériaux repérés, mais aussi selon leur état de conservation, le propriétaire est tenu à diverses obligations.
Pour des flocages, calorifugeages et faux-plafonds jugés dangereux, pas d’autre choix que de les retirer ou de les encapsuler. Si le diagnostiqueur a estimé leur état moyen, une mesure d’empoussièrement périodique sera nécessaire pour s’assurer que ces matériaux ne dégagent pas de fibres. Enfin, si le matériau ou produit a été jugé en bon état, rien ne dit toutefois qu’il ne se dégradera pas avec le temps. Le diagnostiqueur devra donc procéder à une nouvelle évaluation de l’état de dégradation dans un délai de trois ans maximums.
Ces recommandations doivent obligatoirement être mises en œuvre, mais elles ne valent que pour les calorifugeages, faux-plafonds et flocages assez peu présents dans l’habitat. Pour les autres matériaux, en revanche, les préconisations sont identiques, mais le propriétaire n’a pas obligation de les suivre (c’est quand même conseillé).
Quand faire un diagnostic amiante ?
Lors d’une démolition, lors d’une vente, avant des travaux, dans les parties communes d’immeubles, on l’a dit.
Dans le cas d’une vente immobilière, le diagnostic sera obligatoirement intégré au DDT (Dossier de diagnostic technique). Le notaire y veille, et plutôt deux fois qu’une car l’absence du diagnostic pourrait aboutir à la nullité de la vente. Qu’il s’agisse d’une maison individuelle, d’un appartement, d’un entrepôt, ou même d’une cave, peu importe l’usage, le diagnostic est indispensable à partir du moment où le bâtiment où une partie du bâtiment a fait l’objet d’un permis de construire délivré avant le 1er juillet 1997.
A la différence du DPE, rien n’oblige un propriétaire à faire réaliser le diagnostic dès la mise en vente du bien, mais il est cependant fortement conseillé de ne pas attendre la dernière minute d’autant que plusieurs jours sont parfois nécessaires pour disposer d’un résultat d’analyse. Qu’un acquéreur découvre de l’amiante la veille de passer chez le notaire, et il y a de bonnes chances qu’il demandera à renégocier le prix.
Et pour la location ? La loi Alur publiée en 2014 évoquait bien un diagnostic amiante à la location, sur le modèle de celui existant déjà à la vente. Oui, mais les textes d’application ne sont jamais sortis, si bien que cette exigence n’est toujours pas entrée en vigueur à fin 2020.
Enfin, une petite mise en garde s’impose. Après une acquisition, il arrive très souvent que le nouveau propriétaire réalise des travaux : le diagnostic vente n’est pas valable, un repérage plus poussé (dit « avant-travaux ») devra être réalisé.
Comment faire un diagnostic amiante ?
Désolé, mais tout le monde ne peut pas réaliser un diagnostic amiante. Première condition, l’opérateur doit disposer d’une certification amiante en cours de validité . Deuxio, sa certification doit correspondre à la nature du bien : par exemple, un opérateur disposant d’une certification sans mention pourra intervenir sur de l’individuel, mais pas sur un gros établissement recevant du public (ERP) ou un bâtiment industriel. Pour ce type de mission, les textes réclament une certification avec mention.
Intervenant dans un contexte de vente, ce diagnostic repose avant tout sur un examen visuel. Pas question d’effectuer des sondages destructifs comme pour un avant-démolition. Le diagnostiqueur ne pourra donc pas repérer par exemple la plaque d’amiante dissimulée dans une cloison. De plus, selon les textes, le diagnostic vente n’a pas vocation à repérer les quelque 3 000 matériaux de construction qui contiennent de l’amiante. Le Législateur a borné le repérage par deux listes de matériaux (A et B) qui reprennent les matériaux les plus courants : flocages, faux-plafonds, calorifugeages, mais aussi les tôles fibrociment, les conduits, les dalles de sol, etc.
Face à l’un de ces matériaux, le diagnostiqueur doit conclure à la présence ou l’absence d’amiante. A moins d’un marquage sur le matériau ou de documents fournis par le propriétaire (précédents diagnostics, factures, etc.), l’opérateur aura le plus souvent besoin d’effectuer un prélèvement suivi d’une analyse en laboratoire.
Pour un diagnostic complet, il est fortement recommandé qu’une personne connaissant bien les lieux accompagne l’opérateur dans sa mission, pour garantir l’accès à chaque local, montrer la trappe du grenier, etc. Dans le cas contraire, si une pièce est inaccessible par exemple, l’opérateur formulera des réserves dans son rapport.
Réglementation
En matière d’amiante, le législateur n’a décidément pas fait simple avec une réglementation disséminée à travers plusieurs codes (travail, santé publique et construction). L’avant-vente est ainsi défini par l’article L. 1334-13 du Code de santé publique et les repérages listes A et B qui le constituent sont encadrés par les articles R.1334-20 et R1334-21 du même code.
Et en cas de manquement ? En matière d’amiante, la jurisprudence est plutôt fournie et les sanctions souvent lourdes. Le notaire veille d’ailleurs à ce que le diagnostic soit bien annexé au DDT. L’acquéreur qui s’aperçoit que des informations lui ont été délibérément masquées -un propriétaire qui a par exemple dissimulé l’amiante derrière un autre matériau- peut réclamer l’annulation de la vente.
