DPE

Littéralement « Diagnostic de performance énergétique ». En service depuis 2006 (d’abord à la vente, puis à la location l’année suivante), le DPE et sa fameuse étiquette énergétique avec son échelle allant de A à G sont entrés dans les mœurs. Au point qu’on parle même de « valeur verte » désormais : un bien avec un DPE classé A, B ou C bénéficie d’une plus-value par rapport à une passoire énergétique classée F ou G. Logique quand on songe que la facture énergétique du logement n’a cessé d’enfler depuis quinze ans.

A l’origine, ce diagnostic avait pour vocation d’informer et de sensibiliser le grand public aux économies d’énergie avec>un descriptif complet du bien, une estimation des consommations d’énergie (une estimation, on insiste, le DPE n’est pas un audit énergétique !) et une estimation des émissions de gaz à effet de serre. En 2021, cette vocation s’affirme un peu plus encore avec un diagnostic revu et corrigé, rendu opposable et enrichi dans ses recommandations.

Quand le DPE est-il obligatoire ?

Pas de vente ou de location sans DPE ! Le diagnostic doit être réalisé dès que le bien est mis sur le marché, puisque l’étiquette devra obligatoirement figurer dans la petite annonce. Qu’il s’agisse d’une annonce en vitrine, dans la presse ou sur un site internet. Le diagnostic sera aussi intégré au Dossier de diagnostic technique (DDT) annexé à la promesse/acte de vente ou contrat de location. Peu importe qu’il s’agisse d’un logement, d’un local commercial, de bureaux, la réglementation réclame un DPE pour tout bâtiment doté d’une installation de chauffage fixe (une cheminée à foyer ouvert ne compte pas). Des exceptions toutefois, les bâtiments historiques, industriels, agricoles, les constructions provisoires, les locations saisonnières (avec moins de quatre mois d’occupation par an)...

Si les DPE à la vente et à la location sont, de loin, les plus connus, la réglementation exige également le diagnostic dans d’autres cas. Dans le neuf par exemple à l’achèvement des travaux (on parle de DPE neuf ou de DPE construction), dans les copropriétés de moins de 50 lots à usage d’habitation équipés d’une installation collective de chauffage ou de refroidissement (DPE collectif) ou pour les bâtiments publics avec une superficie de 250 m2 (DPE public), pour les centres commerciaux...

Enfin, le DPE peut aussi être réalisé de façon volontaire et bénéficier à ce titre d’aides, en amont d’une rénovation thermique par exemple. Ce DPE un peu particulier se décline en deux volets avec un DPE classique, photographie du bien à l’instant T, et un DPE projeté qui simule les économies d’énergie réalisées après travaux.

Comment calculer le DPE d'une maison ?

Pas de DPE sans visite approfondie du bien. Quelle est la superficie du bien ? Quels matériaux ont été utilisés pour les murs ? A quelle époque a été installée la chaudière ? Comment sont orientées les fenêtres ? Etc. De la cave au grenier, le diagnostiqueur dresse un descriptif complet de la construction et de ses équipements pour évaluer la performance énergétique d’un bien et recommander des améliorations.

Tout dépend ensuite de l’année de construction et du type de bien :

• Pour un logement collectif et/ou construit avant 1948, on utilisera la méthode dite des factures (ou méthode des relevés ou méthodes des consommations réelles). Pour faire simple, l’opérateur épluche les consommations des trois dernières années avant d’établir une consommation moyenne. Du coup, lorsqu’aucune facture n’est disponible, le diagnostiqueur n’a d’autre choix que de laisser une étiquette vierge.
• Dans le cas d’un logement individuel d’après 1948, l’opérateur utilise la méthode conventionnelle 3CL-DPE, un savant algorithme, qui à partir d’une soixantaine de données d’entrées, fournit une estimation des consommations. Oui, une estimation, car la méthode repose sur des standards d’utilisation du bien comme une température de chauffe de 19°C, des températures saisonnières moyennes, ou une période occupation moyenne du bien, par exemple. Ce qui peut expliquer des écarts entre les consommations réelles et les consommations estimées.

A noter, la méthode sur factures a souvent été critiquée parce que l’estimation des consommations varie selon le mode d’occupation. Sa disparition est cependant programmée pour 2021, hormis quelques rares exceptions. La méthode conventionnelle enrichie de nouveaux usages (éclairage, auxiliaires tels que la ventilation) sera alors généralisée à tous les bâtiments, quelle que soit leur période de construction.

Quelle est la durée de validité d’un DPE ?

Dix ans, selon les textes (*). Peu importe qu’il s’agisse d’un DPE vente ou location, d’un DPE public ou d’un DPE construction. Dans les faits, dix ans c’est long, très long, car entre deux propriétaires ou deux locataires, des travaux ont souvent été réalisés : une nouvelle chaudière plus performante, des nouvelles menuiseries en double ou triple-vitrage, des combles isolés, un grenier aménagé… Du coup, même si un DPE reste théoriquement valide, il a souvent perdu de sa pertinence au fil des années, et le propriétaire a tout intérêt à demander un diagnostic tout beau tout neuf pour coller au mieux à la réalité énergétique du bien. D’autant que les travaux réalisés peuvent faire sauter une voire plusieurs classes énergétiques et donner un coup de pouce à la vente/location.

Enfin, pour être valide, un DPE doit obligatoirement être réalisé par un professionnel certifié (avec ou sans mention selon le type de bien) et il ne doit surtout pas être confondu avec les diagnostics et autres audits prétendument énergétiques de ceux que l’on vous propose par téléphone ou sur le seuil de votre porte. Non seulement, un diagnostic produit par un opérateur sans une certification en cours de validité serait dépourvu de toute valeur, mais il entacherait aussi d’irrégularité le contrat de vente/location. Un DPE valide doit ainsi comporter un numéro unique à 13 caractères qu’il est possible de retrouver grâce au moteur de recherche de l’Observatoire de l’Ademe chargé de compiler tous les DPE réalisés en France depuis 2013.
(*) Précision utile, avec la réforme du DPE attendue pour 2021, les anciens diagnostics verront leur validité raccourcie avec une échéance fixée à 2023 ou 2024 selon leur date de réalisation.

Réglementation

Le DPE figure dans le Code de la construction et de l’habitation (art. L134-1 à L134-5). On y trouve notamment les cas où le DPE est rendu obligatoire, à la vente, à la location, dans les bâtiments publics, ou dans les immeubles collectifs. Toujours dans le Code de la construction, les articles R134-1 à R134-5 précisent les dérogations au DPE, décrivent le contenu du diagnostic et sa validité.

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