DTG

Dans la famille des diagnostics immobiliers, le DTG (Diagnostic technique global) dédié aux immeubles en copropriété apparaît sans aucun doute comme le plus complet de tous. Lorsque les autres diagnostics se cantonnent à un seul domaine d’expertise, le DTG se révèle véritablement pluridisciplinaire touchant à la fois à la structure de l’immeuble, aux équipements de la copropriété, à la thermique du bâtiment…

Sa mission ? Informer les copropriétaires sur la situation générale de l’immeuble, mais aussi sur les travaux d’entretien et d’amélioration. Car également plus abouti dans ses recommandations que n’importe quel autre diag, avec une liste des travaux et une estimation de leurs coûts, il constitue un outil de visibilité précieux pour la gestion et valorisation patrimoniale d’une copropriété sur dix ans, et même au-delà.

Petit bémol toutefois, ce vertueux diagnostic reste largement méconnu. Parce qu’il est encore jeune (apparu en 2017 seulement), et surtout parce que pour la majorité des copropriétés, sa réalisation demeure aujourd’hui purement facultative.

Quand le DTG est-il obligatoire ?

Dans la famille des diagnostics immobiliers, le DTG (Diagnostic technique global) dédié aux immeubles en copropriété apparaît sans aucun doute comme le plus complet de tous. Lorsque les autres diagnostics se cantonnent à un seul domaine d’expertise, le DTG se révèle véritablement pluridisciplinaire touchant à la fois à la structure de l’immeuble, aux équipements de la copropriété, à la thermique du bâtiment…

Sa mission ? Informer les copropriétaires sur la situation générale de l’immeuble, mais aussi sur les travaux d’entretien et d’amélioration. Car également plus abouti dans ses recommandations que n’importe quel autre diag, avec une liste des travaux et une estimation de leurs coûts, il constitue un outil de visibilité précieux pour la gestion et valorisation patrimoniale d’une copropriété sur dix ans, et même au-delà.

Petit bémol toutefois, ce vertueux diagnostic reste largement méconnu. Parce qu’il est encore jeune (apparu en 2017 seulement), et surtout parce que pour la majorité des copropriétés, sa réalisation demeure aujourd’hui purement facultative.

Qui réalise le DTG ?

Comme la prestation se révèle souvent complexe (et davantage encore dans une grande copropriété composée de plusieurs bâtiments), il est préférable de s’en remettre à un spécialiste.

Architectes, bureaux de contrôle, diagnostiqueurs immobiliers… L’offre est diffuse. Car plutôt que de confier le DTG à un corps de métier en particulier, la réglementation énumère différents prérequis pour qu’un technicien du bâtiment puisse se lancer sur cette prestation. Il doit ainsi témoigner de connaissances dans les pathologies du bâtiment, les modes constructifs, la thermique, les normes de sécurité… Autant de compétences que l’on peut trouver réunies chez le diagnostiqueur immobilier.

À la différence d’autres diagnostics très encadrés, la réglementation se contente d’indiquer les grandes lignes du DTG. Celui-ci comprend :
• Une analyse de l'état apparent des parties communes et des équipements communs de l'immeuble ;
• Un état de la situation du syndicat des copropriétaires au regard des obligations légales et réglementaires au titre de la construction et de l'habitation ;
• Une analyse des améliorations possibles de la gestion technique et patrimoniale de l'immeuble ;
• Un diagnostic de performance énergétique (DPE) de l'immeuble pour les copropriétés de moins de 50 lots ou un audit énergétique pour les autres copropriétés.
Enfin, le diagnostic doit également compter « une évaluation sommaire du coût et une liste des travaux nécessaires à la conservation de l'immeuble, en précisant notamment ceux qui devraient être menés dans les dix prochaines années ».

La mission du diagnostiqueur ne s’arrête pas au rapport, selon les textes,le contenu du DTG doit également être présenté lors de l’assemblée générale des copropriétaires qui suit la réalisation. En fait, plus qu’un simple diagnostic, le DTG apparaît comme un véritable accompagnement de la copropriété.

Quelle est la durée de validité du DTG ?

En vérité, la réglementation n’a précisé aucune validité pour ce diagnostic. Mais celle-ci apparaît cependant en filigrane, puisque le DTG comporte une estimation des travaux sur une durée de dix ans selon les textes. Au-delà, le diagnostic semble donc perdre de sa pertinence.

Chaque copropriété est un cas particulier, mais un immeuble évolue sans cesse, et on imagine mal qu’en dix ans aucun entretien, aucuns travaux ne soient réalisés. Du coup, même si la réglementation ne précise aucune validité pour ce DTG, une actualisation périodique semble nécessaire pour suivre l’évolution du bâti, prendre en compte les travaux réalisés, en prioriser d’autres...

Car le DTG n’a pas vocation (comme tout diagnostic d’ailleurs) à être rangé au fond d’un placard. Il a été créé pour apporter davantage de visibilité aux copropriétés sur les travaux nécessaires à la préservation du patrimoine et à son amélioration. Le Législateur a voulu en faire un outil résolument pratique. D’ailleurs, lorsque le DTG démontre la nécessité de travaux, le syndic est tenu d’inscrire à l'ordre du jour de l'assemblée générale suivante, la question de l'élaboration d'un plan pluriannuel de travaux et ses conditions de mise en œuvre.

Réglementation

Encore une nouveauté de la loi Alur de 2014 qui a introduit le Diagnostic technique global dans le Code de la construction et de l’habitation (art L731-1 à L731-5). Cette même loi a d’ailleurs précisé les grandes lignes du contenu de ce diagnostic.

Les compétences nécessaires à la réalisation du DTG ont été précisées par le décret n° 2016-1965 du 28 décembre 2016 relatif aux modalités de réalisation du diagnostic technique global des immeubles à destination partielle ou totale d'habitation relevant du statut de la copropriété, entré en vigueur au 1er janvier 2017.

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