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Loi Boutin
On l’appelle loi Boutin du nom de l’ancienne ministre du Logement, Christine Boutin, à l’origine du texte en 2009. Mais on peut aussi entendre parler de « mesurage Boutin » , de « superficie habitable » , de « diagnostic surface habitable » , et on en passe. En fait, toutes ces expressions désignent la même chose.
Depuis 2009, dans un souci de protection du locataire, « le contrat de location précise la surface habitable de la chose louée », pour les résidences principales . Contrairement à une idée reçue, la loi ne disait rien d’autre. Il faudra attendre 2014 et la loi Alur pour que la réglementation précise une sanction en cas de mesurage erroné.
Enfin, il est important de distinguer le mesurage Boutin du mesurage Carrez . L’un concerne les biens en location ; le second, les ventes de lots de copropriétés. Et si les deux calculs de surfaces se ressemblent beaucoup, ils ont aussi des différences de taille qui empêchent d’utiliser un mesurage Carrez pour une Boutin, ou vice-versa.
Qui est concerné par la loi Boutin ?
Tout propriétaire bailleur dans le cadre d’une location de résidence principale vide ou meublée, qu’il s’agisse d’une maison ou d’un appartement . Autrement dit, les locations touristiques ne sont pas visées par cette obligation.
N’importe qui peut en théorie réaliser ce mesurage et calculer la surface habitable puisque la réglementation n’impose pas le recours à un diagnostiqueur. En théorie… Car en pratique, le mesurage répond à des règles très précises qui, pour un néophyte, peuvent vite tourner au casse-tête . Du coup, mieux vaut s’en remettre à un professionnel rompu à l’exercice et qui aura été formé aux subtilités du calcul de la surface habitable. D’autant qu’un mesurage inexact peut entraîner de fâcheuses conséquences.
En effet, la loi Alur de 2014 a introduit dans la réglementation un mécanisme de diminution du loyer, directement inspiré de la loi Carrez . En cas d’erreur supérieure à un vingtième de la surface réelle du logement, le locataire peut prétendre à une diminution de son loyer, proportionnelle à l’écart constaté. Il pourra même réclamer l’annulation du bail . Pour se faire une petite idée, dans un studio de 20 m², une erreur de plus d’un m² ouvre le droit à réclamation pour le locataire. Moralité, un calcul de la surface habitable réalisé dans les règles de l’art par un professionnel demeure donc indispensable pour tout propriétaire qui souhaite connaître le potentiel locatif de son bien .
Quand s'applique la loi Boutin ?
À la location d’un logement à vocation de résidence principale , on l’a dit. La mention de la surface devra impérativement figurer dans le contrat de location, mais en vérité, le mesurage de surface habitable se révèle indispensable, dès la mise en location.
En effet, depuis 2017, la réglementation a été complétée, et toutes les annonces immobilières qu’elles soient dans un magazine, en vitrine ou sur internet, doivent aussi mentionner la surface habitable . Cette surface intervient également dans de nombreux calculs : pour déterminer les frais d’agence, pour le coût de l’état des lieux, pour l’augmentation des loyers en zone tendue, pour s’assurer de la décence d’un logement (9 m² minimum), pour l’encadrement des loyers (en vigueur à Paris et à Lille en 2020), et on en passe. À chaque fois, le Législateur prévoit des tarifs exprimés en euros/m².
Il est naturellement possible de réutiliser un certificat de mesurage ancien puisque celui-ci dispose d’une durée de vie en théorie illimitée. À condition toutefois que des travaux n’aient pas été réalisés modifiant la surface du bien . Dans le locatif où les surfaces sont souvent réduites et où le mètre carré coûte cher (en particulier dans les grandes métropoles), des travaux anodins en apparence peuvent avoir une incidence sur la surface du bien. Et puisque la marge erreur est faible (un vingtième de la surface, on le rappelle), un certificat trop ancien risque fort d’avoir perdu de sa pertinence d’autant qu’entre-temps la jurisprudence sur le sujet peut aussi avoir évolué .
Comment calculer la surface loi Boutin ?
Le calcul de surface loi Boutin répond à des règles bien précises définies par les textes. La superficie habitable correspond ainsi à la surface de plancher construite, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escaliers, gaines, embrasures de portes et fenêtres, et des parties d’une hauteur inférieure à 1,80 m . Jusque-là, finalement, on retrouve la même définition que pour la loi Carrez.
Mais à la différence de la Carrez qui porte uniquement sur les parties privatives , le mesurage Boutin affiche une différence de taille en excluant toutes les parties du logement non destinées à l’habitation . On va ainsi laisser de côté les greniers et combles non aménagés, les caves et sous-sols, les garages, les remises, les loggias, les vérandas… Du coup, il arrive fréquemment que la surface Carrez se révèle plus importante que la surface loi Boutin.
Sur le terrain, le mesurage affiche souvent quelques subtilités. Que faire lorsque la véranda est chauffée et aménagée comme une extension du salon ? Ou lorsqu’une cave a été convertie en souplex ? Ou lorsqu’un poêle a été installé dans le séjour ? Que faut-il alors prendre en compte ? On le voit, le mesurage se révèle souvent bien plus complexe qu’il n’y paraît, et suggère le recours à un professionnel .
Réglementation
Définie dans le Code de la construction et de l’habitation (art R111-2), la surface habitable est une des mesures introduites par la loi du 25 mars 2009 dite « loi Boutin » (loi n° 2009-323 du 25 mars 2009 de mobilisation pour le logement et la lutte contre l’exclusion). À l’origine, la réglementation se contentait d’exiger la mention de la surface habitable dans le bail de location.
Depuis, la loi Alur ( loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l’accès au logement et un urbanisme rénové) a complété le dispositif avec un mécanisme de diminution du loyer en cas de surface erronée. La loi Alur a également introduit l’obligation de mentionner la surface habitable dans les annonces immobilières depuis le 1er avril 2017, précisée par l’arrêté du 10 janvier 2017 relatif à l’information des consommateurs par les professionnels intervenant dans une transaction immobilière.
