Loi Carrez

On l’appelle « loi Carrez » du nom de son auteur, le député Gilles Carrez. Mais on parle aussi communément de surface ou de superficie privative . Attention à ne pas la confondre avec la surface habitable (ou superficie habitable ou loi Boutin) : si les deux notions restent très proches, juridiquement, elles n’ont aucune équivalence ; on parle de surface privative pour les ventes de biens en copropriété, de surface habitable pour les locations.

La loi améliorant la protection des acquéreurs de lots de copropriété publiée fin 1996 est destinée à renforcer la transparence dans la transaction en apportant une information fiable sur la surface. Fiable, oui, car en cas d’erreur supérieure à un vingtième de la surface, l’acquéreur pourra intenter contre le vendeur une action en diminution du prix dans un délai d'un an à compter de l'acte authentique . Et au prix du mètre carré qui a flambé dans les grandes métropoles ces dernières années, les acheteurs ne se privent pas de faire jouer ce mécanisme.

Qui est concerné par la loi Carrez ?

Tous les propriétaires qui mettent en vente un ou plusieurs lots en copropriété . Qu’il s’agisse d’un appartement ou d’un local professionnel, peu importe. Du moment que le bien est en copropriété, la surface doit être mentionnée dès la promesse de vente. En cas d’absence, la nullité de la vente pourra être invoquée . En pratique, on risque même de vous réclamer un certificat de mesurage dès la mise en vente pour afficher une surface fiable dans l’annonce.

Bien sûr, quand il a planché sur la loi dans les années 1990, le législateur a d’abord pensé aux appartements, en particulier ceux des grandes métropoles où le mètre carré coûtait déjà cher et où les surfaces indiquées se révélaient parfois fantaisistes. Mais toutes les copropriétés ne sont pas verticales : dans le cas de copropriétés horizontales avec des parties communes (parking, piscine, jardin...), un mesurage Carrez est aussi réclamé . Seules exceptions les lots de garages, parkings, ou de caves.

On l’imagine, cette garantie de surface est précieuse pour l’acquéreur . Tellement précieuse, que régulièrement, des députés ou sénateurs proposent de la décliner aux maisons individuelles. L’idée est louable, mais ce n’est pas l’esprit de la loi. Car si la superficie est un élément déterminant dans le calcul du prix d’un appartement, la valeur intrinsèque d’une maison tient aussi à d’autres critères, comme son terrain par exemple .
Autre précision utile, on parle de parties privatives et seulement privatives . Exit donc les parties communes, même si le copropriétaire les a annexées au fil du temps sans en faire une modification dans le règlement de copropriété. La mission du mesureur se borne à effectuer un mesurage du bien tel qu’il se présente le jour de sa visite, non à effectuer une analyse juridique du bien.

Quand s’applique la loi Carrez ?

Obligatoire en cas de vente d’un lot ou d’une fraction de lot en copropriété , on l’a dit. En théorie, le certificat de mesurage n’a aucune durée de validité dans le temps et on pourrait imaginer qu’un certificat vieux de vingt ans soit réutilisé. En théorie seulement. Car en pratique, le sage notaire recommande (fortement) au vendeur de procéder à un nouveau mesurage , histoire de prendre en compte les aménagements et les travaux éventuellement réalisés.

Puisque nous sommes souvent sur des appartements aux surfaces modestes (voire très modestes), des travaux parfois anodins peuvent avoir des répercussions significatives sur la surface privative . Exemples ? Un joli parquet en chêne massif de 2 cm d’épaisseur posé dans une mezzanine qui du coup, abaisse la surface au sol en dessous de 1,80 m. Ou à l’inverse la cheminée ou le placard abattus pour gagner quelques précieux mètres carrés.

Avec l’envol des prix de l’immobilier, de nombreux acquéreurs saisissent la justice après avoir constaté que le bien vendu se révélait finalement plus petit que l’indication fournie lors de la vente. La marge d’erreur est extrêmement faible : un vingtième de la surface réelle . Qu’un appartement ait été vendu avec 43m2 alors qu’il n’en mesure que 39 ou 40, et l’acquéreur pourra réclamer une restitution proportionnelle du prix de vente. En clair, le vendeur reversera le prix des mètres carrés vendus alors que ceux-ci n’existaient pas . Tout dépend de l’étendue de l’erreur, bien sûr, mais dans les grandes villes, Paris en tête, cela se solde souvent par des dizaines de milliers d’euros à restituer.

Comment calculer la surface loi Carrez ?

Le législateur n’a décidément pas fait simple, car la surface privative compte quelques subtilités qui rendent son calcul fort hasardeux pour un néophyte. Du coup, même si quiconque peut effectuer ce mesurage, mieux vaut passer par un professionnel aguerri comme le diagnostiqueur immobilier qui aura été formé spécifiquement à la prestation et disposera du matériel approprié.

Le calcul de la Carrez repose d’abord sur quelques règles fort simples : on mesure la surface de plancher et on déduit les murs, cloisons, gaines, embrasures, marches et cages d'escalier, en excluant également les surfaces avec une hauteur inférieure à 1,80 m ou les lots ou fractions de lots de moins de 8 m2. Parmi les règles essentielles, on peut aussi évoquer l’exclusion des caves, des sous-sols, des combles, des pièces dépourvues d’ouvertures sur l’extérieur, des locaux impropres à l’habitation. En revanche, une véranda sera comptabilisée dans la Carrez du moment où elle est close et couverte.

Simples sur le papier, ces règles peuvent vite devenir un véritable casse-tête sur le terrain . Que faire de la trémie d’escalier ? Et du placard intégré dont le sol se trouve au même niveau que le plancher ? Ou du poêle à pellets ? Au fil du temps, un salon a aussi pu être aménagé en sous-sol, un garage transformé en chambre supplémentaire, etc. Depuis 20 ans, la jurisprudence sur le calcul de la surface privative ne cesse de se nourrir de cas particuliers. Une raison supplémentaire de s’en remettre à un professionnel aguerri .

Réglementation

L’obligation de mentionner la surface Carrez dans le compromis de vente est prévue par la loi n° 96-1107 du 18 décembre 1996 améliorant la protection des acquéreurs de lots de copropriété. Cette loi a ainsi complété la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis est ainsi rétabli.

Le calcul de cette surface est également encadré par le décret en Conseil d'État n° 97-532 du 23 mai 1997 publié au JO du 29/05/1997 portant définition de la superficie privative d'un lot de copropriété.

demandez votre devis

Ces articles peuvent vous interesser

Defim.pro, le 1er site internet qui explique
vraiment les diagnostics immobiliers

EX’IM et DEFIM se rapprochent