L’État des risques et pollutions (ERP) n’est pas à proprement parler un diagnostic, mais plutôt une information intégrée au DDT (Dossier de diagnostic technique) transmis à l’acquéreur ou au locataire lors de la vente/location. Comme son nom le dit si bien, ce document informe sur les risques et pollutions potentiels auxquels est exposé le logement. Qu’il s’agisse d’un risque d’inondation ou d’un autre risque naturel, d’un risque industriel, d’un risque de pollutions des sols, d’un risque radon, et on en passe.
Né en réponse à la catastrophe de l’usine AZF survenue en 2001 à Toulouse, cet état des risques et pollutions a beaucoup évolué au fil des années, pour s’enrichir de nouvelles rubriques et de nouveaux risques. Parmi les dernières nouveautés, on peut citer les secteurs d’information des sols (SIS) et le radon ajoutés en 2018-2019. Depuis son apparition, ce formulaire a aussi changé de nom à plusieurs reprises : ERNT(État des risques naturels et technologiques), ERNMT (État des risques naturels, miniers et technologiques), ESRIS (État des servitudes, risques et d’information sur les sols) et aujourd’hui ERP (État des risques et pollutions). Et ce n’est sans doute pas fini.
La question se pose lors de la vente ou la location d’un bien. Peu importe qu’il s’agisse d’une maison, d’un immeuble, ou même d’un terrain non bâti, le document devra être annexé à la promesse/contrat de vente ou au bail avec le DDT (Dossier de diagnostic technique).
Néanmoins, l’état des risques n’est pas exigé partout en France. Pour qu’il soit obligatoire, au moins un risque doit avoir été identifié. Selon les textes, le bien doit donc se trouver dans une ou plusieurs des situations suivantes :
– situé dans une commune possédant au moins un Plan de prévention des risques (PPR), naturels, miniers ou technologiques ;
– situé en zone de sismicité 1 ;
– situé dans un secteur d’information des sols (SIS) ;
– situé en zone radon classée en niveau 3.
Pour aider à s’y retrouver, les préfectures diffusent régulièrement des arrêtés pour préciser les communes soumises à une information acquéreur/locataire obligatoire. Toutefois, avec de nouveaux risques ajoutés au fil du temps, cet ERP est aujourd’hui exigé sur une bonne partie du territoire national.
Proximité d’un site Seveso seuil haut, risque d’inondation ou de submersion, risque d’affaissement minier, risque sismique, radioactivité naturelle avec le gaz radon, et on en passe, les informations de l’ERP se révèlent souvent précieuses. Non seulement, le document renseigne sur un risque potentiel, mais lorsque le bien se trouve dans un Plan de prévention des risques, il informe aussi les acquéreurs et locataires sur les éventuels travaux prescrits pour contrer le risque.
En apparence, remplir un ERT peut sembler facile. Il faut savoir que le propriétaire peut lui-même télécharger le formulaire, et le compléter à partir des données pêchées auprès de sa commune, de sa préfecture et du site officiel georisques.gouv.fr. À la différence des diagnostics techniques immobiliers, il n’existe aucune obligation de certification. En pratique, l’exercice peut rapidement devenir un casse-tête pour le particulier.
Et gare aux erreurs ! Le document joue un rôle essentiel dans la transaction, et la moindre bévue peut entraîner de fâcheuses conséquences. Mieux vaut donc s’en remettre à un professionnel, même si rien n’y oblige. D’autant que la réalisation d’un ERP est généralement peu coûteuse . Au moins, c’est l’assurance de disposer d’un état des risques et pollutions complet, conforme à la réglementation en vigueur, et prenant en considération les données les plus récentes en n’oubliant pas par exemple, un arrêté de catastrophe naturelle (cela s’est déjà vu).
Le diagnostiqueur immobilier est l’un de ces professionnels formé et habitué aux subtilités de l’ERP. D’ailleurs, son offre de DDT (Dossier de diagnostic technique) inclut le plus souvent la réalisation de cet état des risques. En lui confiant cette prestation, le propriétaire bénéficie d’une garantie puisque le diagnostiqueur dispose nécessairement d’une couverture Responsabilité civile professionnelle qui l’assure aussi pour ce type de prestation.
En théorie, l’ERP peut être utilisé six mois, pas un jour de plus. Autrement dit, si la vente ou la location tarde un peu trop à se concrétiser, mieux vaut refaire l’ERP. D’ailleurs, des notaires veillent systématiquement à remettre à jour l’état des risques au moment de signer l’acte authentique, même si les six mois ne sont pas écoulés depuis la promesse de vente.
Question de prudence, car en matière de risques, des évolutions interviennent sans cesse : modifications dans un plan de prévention des risques, nouvel arrêté de catastrophe naturelle, évolution de la réglementation… A titre d’exemple, en 2019, la Cour de cassation a annulé une vente, plus de dix ans après sa signature, tout simplement parce qu’entre la promesse et l’acte de vente, l’état des risques n’avait pas été mis à jour alors qu’un arrêté préfectoral portant sur un plan de prévention des risques était paru entretemps. Autrement dit, la mise à jour du document est essentielle.
Eh oui, ce document qui se présente sous la forme d’une simple feuille de papier recto-verso, peut sembler anodin, mais la jurisprudence a déjà montré à plusieurs reprises qu’en cas de défaut d’information, avec un état des risques absent ou incomplet, l’acquéreur pouvait réclamer l’annulation d’une vente et obtenir gain de cause. Et dans le cas d’une location, le locataire peut aussi faire annuler son bail ou réclamer une diminution de son loyer.
L’état des risques a été introduit dans le Code de l’environnement (art. L 125-5) par la loi n° 2003-699 du 30 juillet 2003 relative à la prévention des risques technologiques et naturels et à la réparation des dommages. Il est encadré par le décret n° 2005-134 du 15 février 2005 relatif à l’information des acquéreurs et des locataires de biens immobiliers sur les risques naturels.
On l’a dit, l’ERP loin d’être figé a déjà été revu et corrigé au fil des années. Par exemple, l’arrêté du 13 juillet 2018 modifiant l’arrêté du 13 octobre 2005 portant définition du modèle d’imprimé pour l’établissement de l’état des risques naturels et technologiques a ajouté le risque radon au formulaire.
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