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État parasitaire
Très utile, mais nullement obligatoire, à l’exception de quelques communes en Bretagne. L’état parasitaire se veut plus complet que l’état relatif à la présence de termites. On ne recherche pas seulement les termites, on recherche aussi les autres parasites du bois comme les insectes à larves xylophages (capricornes, petites et grosses vrillettes, lyctus…) et les champignons lignivores, au premier rang desquels, la redoutable mérule.
D’ailleurs, en pratique, c’est souvent pour réaliser un « diagnostic mérule » que le client demande un état parasitaire. Car le champignon fait peur. À juste titre. S’il est loin d’être le seul champignon lignivore à causer des dégâts dans le bâti, il est sans doute le plus répandu, et aussi le plus vorace, capable d’abattre une maison en l’espace d’un à deux ans, lorsqu’il bénéficie d’une température et d’une humidité propices à son développement.
Quand faire un état parasitaire ?
Depuis les années 2000, des parlementaires réclament régulièrement un diagnostic mérule ou un état parasitaire obligatoire à la vente. Rien n’y fait, le diagnostic reste totalement facultatif. Une petite exception cependant, dans une vingtaine de communes du Finistère particulièrement infestées par la mérule, un arrêté préfectoral exige un état parasitaire de moins de six mois lors d’une vente.
Ailleurs, dans le quart nord-ouest (Bretagne, Normandie, Hauts-de-France, mais aussi la région parisienne), au climat moins sec, l’état parasitaire est aussi vivement conseillé. D’ailleurs des notaires devancent parfois la réglementation en réclamant le repérage lors d’une vente et en l’annexant au compromis/acte de vente, une façon de sécuriser la transaction et de se prémunir contre d’éventuels recours.
Selon le FCBA, plus de 3 300 communes étaient touchées par la mérule en 2018. Avec des départements où plus de la moitié des communes sont déjà infestées. Et contrairement à une idée reçue, la mérule ne se rencontre pas uniquement dans le Nord-Ouest, en fait, elle n’épargne aucune région . En témoignent les zones d’infestation mérule définies par arrêtés préfectoraux que l’on trouve aussi bien en Bretagne qu’à Lyon ou dans le Massif central.
Car à la différence des termites où la localisation se révèle essentielle, les champignons et les insectes à larves xylophages dépendent d’abord de l’état du bien . Pour se développer, le champignon a absolument besoin d’un apport en eau. Moralité, lorsqu’un bien est humide, lorsqu’il existe des infiltrations, lorsqu’il est resté inhabité et non ventilé durant longtemps… l’état parasitaire peut se révéler pertinent . Plus le champignon est détecté rapidement, moins il aura le temps de causer de dégâts et moins les travaux de réparation seront coûteux.
Comment faire un état parasitaire ?
Même si l’état parasitaire ne figure pas dans la réglementation, sa méthodologie est clairement définie, encadrée par la norme NF P 03-200. Un état parasitaire implique une visite complète de l’immeuble et de ses dépendances, et une inspection des bois visibles et accessibles sans démontage, dépose ou sondage destructif. Comme pour le diagnostic termites, l’opérateur va sonder tous les bois à l’aide d’un poinçon. Dans son rapport, il précise la nature d’une éventuelle infestation, le type de pourriture s’il s’agit d’un champignon, et la localisation des parasites.
L’état parasitaire exige donc des connaissances pointues. Car il est rare que les champignons, les termites ou autres insectes à larves xylophages, soient visibles au grand jour. Ils n’aiment ni la lumière, ni les courants d’air. Mais puisque tous ces parasites du bois ont pour point commun d’affectionner tout particulièrement l’humidité (il arrive fréquemment que plusieurs parasites cohabitent quand les conditions sont propices), l’opérateur recherche les conditions favorables à leur développement.
Une fuite non réparée, une malfaçon dans la mise en œuvre (y compris dans des bâtiments récents ou rénovés), sont souvent à l’origine d’une infestation, la mérule au premier chef. L’exemple type, est celui d’une rénovation menée dans l’ancien, avec un isolant plaqué sur des murs dits « respirants » sans respecter les bonnes pratiques de mise en œuvre. Les conditions se trouvent alors réunies pour encourager le développement d’un champignon ou d’un autre parasite.
Quelle est la durée de validité d’un état parasitaire ?
Aucune validité n’est définie, puisque la prestation n’est pas encadrée par la réglementation. L’état parasitaire est donc valable à l’instant « T », et comme pour les termites, il perd ensuite de sa pertinence au fil du temps. A titre purement indicatif, la préfecture du Finistère réclame d’ailleurs un diagnostic de moins de six mois pour une vente.
À la différence des diagnostics techniques réglementaires, il n’existe aucune certification obligatoire pour réaliser ce diagnostic. Quiconque peut donc s’improviser « diagnostiqueur mérule », du moins en théorie. Du coup, quelques précautions s’imposent avant de commander un état parasitaire. Mieux vaut s’assurer que l’opérateur travaille selon la norme NF P 03-200 qui fixe les règles de l’art de la prestation, et qu’il est également couvert par une assurance responsabilité qui prend en charge la mission.
Enfin, petite précision utile, un état parasitaire, même s’il englobe la recherche des termites, ne peut se substituer au diagnostic termites. Question de réglementation, dans les zones d’infestation, il est exigé un état relatif à la présence de termites à la vente, non un état parasitaire, même si les deux missions restent très voisines dans leur méthodologie.
Réglementation
La réglementation n’a toujours pas rendu l’état parasitaire obligatoire, mais la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l’accès au logement et un urbanisme rénové (Alur) a cependant introduit la lutte contre la mérule dans le Code de la construction et de l’habitation (art L133-7 à L133-9). Sur le modèle de ce qui existait déjà en matière de termites, elle a ainsi créé un régime de déclaration obligatoire auprès de la mairie pour tout occupant (propriétaire ou locataire) découvrant de la mérule chez soi, ainsi qu’une information obligatoire en cas de vente lorsqu’un bien se trouve dans une zone à risque mérule identifiée par arrêté préfectoral.
Attention, cette information mérule n’a rien à voir avec un diagnostic : son rôle consiste à informer l’acquéreur d’un risque potentiel, et non à dire si le bien est oui ou non infesté. Seul un diagnostic réalisé dans les règles de l’art pourra effectivement renseigner l’acquéreur à ce sujet.
