Pourquoi faire compliqué quand on pourrait faire simple. En matière de surfaces, une chatte n’y retrouverait pas ses petits : surface de plancher, surface habitable, surface thermique, SHON, SHOB, surface privative, surface utile, surface foncière… Liste non exhaustive. Oui, il y a de quoi s’arracher les cheveux.

Pour un bien en copropriété, la loi est claire : il faut mentionner la surface privative (ou surface loi Carrez) et en cas de manquement, il est même prévu une restitution proportionnelle du prix de vente. Le mécanisme est bien rodé, depuis 25 ans, de nombreux propriétaires en ont fait les frais.

En cas de location, on parle de surface habitable,  mais le principe est à peu près le même : en cas d’écart significatif avec la surface réelle (+ de 5%), le locataire peut réclamer et obtenir une diminution proportionnelle de son loyer. Et puisque chacune de ces deux surfaces répond à des règles très précises, mieux vaut s’en remettre à un professionnel aguerri (un diagnostiqueur DEFIM, par exemple) pour réaliser un mesurage précis.

Maison individuelle, pas de règle

Pour les ventes de maisons individuelles, en revanche, cela reste le gros flou. En clair, il n’existe pas vraiment de règles. En témoigne un récent arrêt de la Cour de cassation : même si la surface indiquée dans l’annonce était franchement erronée, les acquéreurs ont été déboutés de leur demande d’indemnisation. A moins qu’il y ait un dol, c’est-à-dire une tromperie délibérée des vendeurs, il semble difficile de se faire indemniser.

Question : pourquoi ne pas s’inspirer de ce qui existe avec la loi Carrez dans les copros, pour les maisons individuelles ? La question revient régulièrement. La réponse du ministère du logement reste invariable : la notion de surface habitable pèse beaucoup moins dans la valeur d’une maison puisque d’autres critères entrent en compte comme la qualité architecturale du bâti, ou la superficie du terrain.

DPE à la rescousse !

Heureusement, il y a le nouveau DPE. Pour établir son diagnostic, le technicien doit en effet mesurer la surface habitable du logement puisque les consommations sont rapportées au m². Or avec la réforme du DPE (en vigueur depuis le 1^er juillet 2021, on le rappelle), les données utilisées pour le diagnostic sont devenues opposables. Y compris la surface mesurée.

Ce qui veut donc dire que le vendeur peut reprendre cette surface, mais aussi que l’acquéreur peut se retourner contre le vendeur lorsqu’il s’estime lésé. Autrement dit, grâce au DPE –à condition qu’il ait été réalisé après le 1^er juillet 2021-, les maisons individuelles disposent enfin d’une surface fiable désormais.

Petite précision, avec le DPE, on parle bien de « surface habitable », mais les règles de calcul ne sont pas tout à fait identiques à celles d’une « surface habitable » en cas de location. On vous avait prévenu, en matière de surface, le législateur n’aime décidément pas la simplicité.