#DefimVousRepond

Souvent négligé, et tellement essentiel pourtant. Un état des risques et pollutions (ERP) de moins de six mois est aujourd’hui exigé dans la plupart des ventes ou locations immobilières. Dans le bail, dans la promesse/acte de vente, le propriétaire est tenu d’informer l’acquéreur ou le locataire des risques qui pèsent sur l’immeuble : risques naturels, risques miniers, risques technologiques, radon, sismicité, et pollution des sols également. 

Un des diagnostics les moins encadrés… 

Pas de format standard. L’Etat propose un modèle d’état des risques, mais rien n’oblige à l’utiliser, du moment que les informations y figurent. Pas de certification obligatoire non plus, à la différence de la plupart des diagnostics immobiliers. Dit autrement, quiconque peut remplir cet état des risques à partir des bases de données de l’Etat. En théorie, du moins. 

Car en pratique, cela peut vite tourner au casse-tête pour le propriétaire néophyte qui ne sait pas forcément où piocher des infos sûres pour compléter son ERP. D’autant que depuis sa naissance,  voilà une quinzaine d’années, cet état des risques n’a cessé de s’étoffer avec de nouvelles informations, et de s’étendre à de nouveaux territoires. 

Simple exemple, depuis le 1^er juillet 2018, cet ERP doit également être fourni dans les zones à potentiel radon de niveau 3. Radon ?!? Niveau 3 ?!? On l’a dit, pour le néophyte remplir ce document peut vite tourner au casse-tête, et mieux vaut sans doute confier sa réalisation à un professionnel.  

… mais dont les erreurs sont lourdes de conséquences

D’autant que cet état des risques, si anodin en apparence, est un des rares diagnostics à pouvoir casser une vente. On l’a vu en 2019, la Cour de cassation (*) a annulé une vente, plus de dix ans après la transaction ! Pourtant, l’état des risques existait bel et bien, mais il n’avait pas été mis à jour au moment de signer l’acte authentique alors qu’un plan de prévention des risques avait été approuvé juste avant. 

Et cela vaut aussi pour la location. En 2020, la cour d’appel de Nancy avait consenti une réduction de loyer à une locataire parce que l’état des risques ne lui avait pas été transmis à la signature du bail, alors que le logement se situait en zone inondable. Peu importe que l’appartement soit situé au premier étage, qu’il y ait peu de chances qu’il soit un jour inondé, le bailleur avait commis une faute en ne communiquant pas ce document essentiel. 

(*) Cour de cassation, Ch. civ. 3, 19 septembre 2019, n° 18-16700, 18-16935, 18-17562.