DPE : dans quels cas, je peux continuer à louer une passoire ?

Publié le 1 septembre 2023

Un DPE avec une étiquette F minimum à partir de 2025, E en 2028, ou D en 2034. Sinon, interdiction de louer son bien à moins d’effectuer des travaux de rénovation énergétique. À force d’être répété, le message est passé, les bailleurs n’ignorent plus leurs nouvelles obligations. En revanche, les dérogations demeurent méconnues. Plusieurs cas de figure.

1.           Parce qu’il existe des contraintes architecturales

Bien sûr, on ne va pas demander de faire une isolation extérieure sur une belle façade classée, du genre Haussmann. Soyons sérieux. Pour certaines passoires, la réalisation de travaux de rénovation se révèle impossible.

Un décret publié durant l’été a justement précisé les cas de dérogations, où le juge ne pourra pas ordonner au bailleur de réaliser des travaux pour mettre son bien en conformité. Soit parce que les travaux font courir un risque au bâtiment, en affectant notamment sa structure, soit parce que les travaux entraînent des modifications de l’architecture refusées par l’autorité administrative compétente.

2.           Parce que la copropriété refuse des travaux

Cette dérogation a été évoquée dès l’origine par la loi Climat et résilience d’août 2021. Dans une copropriété, la rénovation s’entend souvent à l’immeuble. Du coup, si l’assemblée générale de la copropriété a refusé les travaux, comment faire ?

Le bailleur pourra continuer à louer son logement, même s’il s’agit d’une passoire énergétique. On s’en doute, la bonne parole et la bonne foi du bailleur ne sera pas suffisante. On manque de précision sur cette dérogation, mais la loi Climat indique que le copropriétaire devra prouver qu’il a effectué la démarche auprès des copropriétaires pour mettre son logement aux normes, mais que celle-ci n’a pas été votée favorablement en assemblée générale.

3.           Parce qu’il s’agit d’une location meublée touristique

Eh oui, les interdictions de location ne valent que pour les baux classiques, les biens loués au titre d’une résidence principale. Autrement dit, les meublés touristiques y échappent. Même pas besoin de réaliser un DPE, on le rappelle au passage. Du coup, des propriétaires pourraient être tentés de transformer leurs biens en meublés touristiques pour échapper à l’obligation de rénovation. Astucieux, mais le gouvernement y a aussi pensé.

Autant prévenir, une modification de la réglementation est attendue dans les prochains mois. Les maires pourront aussi exiger un DPE avant d’autoriser la location saisonnière d’un logement. En clair, dans les zones touristiques où l’offre de meublés a explosé au détriment de la location classique, il y a de fortes chances pour que les passoires louées quelques mois dans l’année soient aussi interdites à la location.

Et si le coût des travaux est disproportionné par rapport à la valeur vénale du bien ?

La réglementation a précisé, dès 2022, dans quels cas, une rénovation performante (A ou B) n’était pas possible. Parmi les cas de figure, le montant des travaux ne doit pas excéder 50% de la valeur vénale du bien. Cette impossibilité peut être mentionnée dans l’audit énergétique.

Qu’une rénovation performante soit impossible, ne veut pas dire que le propriétaire ne peut pas améliorer la performance énergétique du logement. Le critère financier n’a pas été repris dans les dérogations à la décence énergétique. Coûte que coûte, le bailleur doit donc proposer un logement qui ne soit pas une passoire.