Oui, surtout ne rien lui cacher. Le vendeur ou le bailleur a parfois le sentiment d’être à l’abri. Qu’est-ce qu’il y peut lui ? Il n’est pas technicien ! En pratique, la jurisprudence montre que le vendeur est souvent mis en cause et condamné lorsqu’il ne joue pas franc jeu.
Et ça peut parfois faire très mal. Exemple récent qui a défrayé la chronique (*). Un vendeur qui connaissait le passé industriel du terrain qu’il cédé, s’était bien gardé d’évoquer un risque de pollution. Résultat, la cour d’appel de Lyon l’a condamné –avec le notaire qui a manqué à son devoir de conseil- à près d’un million d’euros de frais de réparations, frais de dépollution inclus ! Mauvaise affaire, quand on songe que le terrain avait été acheté 440.000 euros.
Termites, DPE, loi Carrez, électricité, amiante… Peu importe le diagnostic, la jurisprudence compte un tas d’exemples de la sorte où le vendeur passe certaines informations sous silence, quand il ne les dissimule pas purement et simplement. Pourquoi dire des choses qui risquent de dévaloriser son bien ?
Il faut pourtant dire au diagnostiqueur. Le vendeur ou le bailleur a un devoir de loyauté à son égard. Si la maison a été infestée par les termites par le passé, il faut le dire. C’est pareil si on a réalisé un placage derrière des cloisons amiante, si derrière le vaisselier on sait qu’il y a une énorme tâche d’humidité, si le plancher sous le lino est rongé par un champignon, ou si le bien a connu des inondations dans le passé… Surtout ne rien cacher des anomalies ou des pathologies du bâtiment.
Car si l’acte de vente exonère traditionnellement le vendeur de la garantie des vices cachés, cela ne fonctionnera pas dans le cas présent. Logique, on ne peut pas parler de vice caché puisque le vendeur était informé. Et en cas de conflit, les experts judiciaires sauront montrer que le vendeur ne pouvait ignorer telle anomalie, telle malfaçon ou pathologie : autant dire que la mauvaise foi ne passe pas très bien devant les tribunaux.
Dissimuler sciemment de l’amiante, des termites ou n’importe quelle autre pathologie du bâti ressemble à une fausse bonne idée. Le jeu n’en vaut pas la chandelle. Un autre exemple pour illustrer (**) : en janvier 2022, la cour d’appel de Caen a purement et simplement annulé une vente, dix ans après sa signature. Motif ? Le vendeur savait pertinemment que sa maison abritait une mérule, mais il s’était bien gardé de le dire. Bilan, il a dû restituer le produit de la vente, mais aussi indemniser les acquéreurs de tous leurs frais. Ça donne à réflexion.
(*) CA Lyon, 20 octobre 2022, n°21/08664. https://www.courdecassation.fr/decision/635236c98c924eadffcc47eb?search_api_fulltext=pollution&date_du=&date_au=&judilibre_juridiction=ca&judilibre_siege_ca%5B%5D=ca_lyon&op=Rechercher+sur+judilibre&previousdecisionpage=0&previousdecisionindex=0&nextdecisionpage=0&nextdecisionindex=2
(**)CA Caen, 1re ch. civ., 18 janv. 2022, n° 20-00187
