Diagnostics Immobiliers Techniques

Existe-t-il des obligations de diagnostics hors vente ou location ?

Qui a dit que les diagnostics immobiliers devaient être réalisés uniquement en cas de vente ou de location ? Faux. La réglementation réclame aussi de nombreux diagnostics sans qu’aucune transaction ait nécessairement lieu.

En cas de travaux et démolition, d’abord, les diagnostics amiante, plomb et parfois aussi termites se révèlent souvent indispensables. Les repérages amiante et plomb permettront aux intervenants de chantier de définir les mesures de précautions nécessaires pour éviter de mettre en danger leurs salariés. Dans les zones infestées, un diagnostic termite permettra de prendre des dispositions pour incinérer ou traiter les bois sur place afin d’éviter la propagation des parasites.

Et en dehors de travaux ? Le Législateur fixe également des obligations de diagnostic : un Crep (Constat de risque d’exposition au plomb) pour les parties communes dans les immeubles collectifs d’habitation construits avant 1949, un DPE pour les bâtiments publics des collectivités, un DTA (Dossier technique amiante) pour les bâtiments construits avant l’interdiction de l’amiante en 1997, un diagnostic plomb pour les assistantes maternelles qui accueillent des enfants en bas-âge dans un logement d’avant 1949… Liste non exhaustive. Mais elle montre bien que même hors vente et hors location, le propriétaire doit veiller à ses obligations de diagnostics.

Je suis une collectivité, quels diagnostics dois-je réaliser ?

En cas de vente-location, la mairie, l’intercommunalité, le département ou la régions est considérée comme n’importe quel autre propriétaire. Mêmes obligations de diagnostics, donc. Mais le Législateur a aussi prévu d’autres obligations périodiques pour les bâtiments et les infrastructures des collectivités. En voici quelques-unes :

• des DTA dans tous les bâtiments d’avant 1997, régulièrement mis à jour (on insiste !) car ils pourront être réclamés par tout occupant à n’importe quel moment ; de plus en plus de parents d’élèves demandent ainsi la communication du DTA de leur école ;
• une surveillance périodique de la qualité de l’air intérieur dans les établissements scolaires, les crèches, les centres de loisirs ;
• une surveillance périodique du radon pour les 7000 communes de France exposées à ce gaz radioactif ;
• des DPE pour tous les bâtiments publics de plus de 250 m2 (le diagnostic devra être affiché à l’accueil ou à l’entrée) ;
• des diagnostics avant-travaux plomb et amiante, y compris lorsque qu’il s’agit de simples travaux de maintenance réalisés par le personnel de la collectivité ;
• des repérages amiante et HAP (hydrocarbures aromatiques polycycliques) sur la chaussée et sur les réseaux en cas d’intervention.

Mieux vaut être dans les clous, car la jurisprudence compte déjà plusieurs exemples de collectivités condamnées parce qu’elles avaient failli à leurs obligations de repérage (notamment en matière d’amiante), par méconnaissance ou négligence.

Une entreprise a-t-elle aussi des obligations de diagnostic ?

Pas de réponse toute faite, puisque tout dépend de la nature de l’activité et du bâtiment qui l’abrite. Si la plupart des diagnostics immobiliers concernent l’habitation, il existe -comme toujours- des exceptions.

Le DTA (Dossier technique amiante) ne fait aucune distinction de bâtiments : à partir du moment où le permis de construire a été déposé avant le 1er juillet 1997, le diagnostic doit avoir été réalisé et mis à jour régulièrement. Ce qui signifie que des évaluations de l’état de conservation et éventuellement des mesures d’empoussièrement périodiques (tous les trois ans maximum) doivent être réalisées pour s’assurer qu’un matériau amiante ne se détériore et ne relâche des fibres dans l’environnement intérieur.

De même en cas de travaux, l’entreprise doit songer aux repérages avant-travaux amiante et plomb. Peu importe la taille de l’entreprise, peu importe que ces travaux soient réalisés en interne ou par une entreprise extérieure, peu importe qu’il s’agisse de simples travaux de maintenance. En cas d’exposition à l’amiante ou au plomb, la responsabilité pénale de l’entreprise pourra être recherchée : on le rappelle, l’employeur a une obligation de sécurité vis-à-vis de ses salariés.

Enfin, si les entreprises échappent à la plupart des diagnostics immobiliers, elles ont aussi une réglementation qui leur est propre. Quelques exemples parmi tant d’autres : une vérification électrique annuelle des locaux de travail, un DPE pour les centres commerciaux, ou une surveillance radon pour les locaux situés en zone à risque…

Je suis une copropriété, quels diagnostics dois-je réaliser ?

On parle ici de l’immeuble dans son ensemble, en dehors de toute vente et location. Tout dépend de sa date de construction.

Avant 1949 ? S’il s’agit d’un immeuble à usage principal d’habitation, un Crep (constat de risque d’exposition au plomb) parties communes doit avoir été réalisé. Dans le cas contraire, il est urgent d’y remédier, car cette obligation est censée être satisfaite depuis 2008.

Avant 1997 ? La copropriété doit disposer d’un DTA (Dossier technique amiante) mis à jour. Et là aussi, si ce diagnostic n’a jamais été réalisé ou mis à jour, il devient urgent d’y penser, puisque tout immeuble doit en théorie en disposer depuis 2005. Ce DTA se borne aux parties communes, mais chaque copropriétaire doit aussi réaliser un DAPP (Dossier amiante parties privatives) même si aucune vente ou location n’est prévue.

Avant 2001 ? La réglementation réclame un DPE collectif ou un audit énergétique (lorsque la copropriété compte plus de 50 lots), pour tout immeuble équipé d'une installation collective de chauffage ou de refroidissement. L’obligation doit être satisfaite depuis 2017.

Enfin, la copropriété peut aussi être soumise à la réalisation d’un DTG (Diagnostic technique global) :
• Lorsqu’il s’agit d’une mise en copropriété d’un immeuble de plus de dix ans ;
• Lorsque l’immeuble est sous le coup d’une procédure d’insalubrité.
En dehors de ces deux situations particulières, le DTG n’est pas obligatoire, mais sa réalisation doit cependant être soumise à un vote de la copropriété.

Qui peut réaliser ces diagnostics ?

DTA, Crep parties communes, DPE public, amiante avant-travaux… On l’a vu, le Législateur prévoit aussi de nombreux diagnostics en dehors de toute vente ou location. Qui peut réaliser ces diagnostics ? Réponse : un diagnostiqueur immobilier certifié et assuré, et rien que lui. Mais attention, selon le type de bâtiment, selon sa taille, la certification n’est pas forcément la même.

Pour un DPE collectif, un DPE centre commercial ou un DPE public, tout d’abord. La réglementation impose le recours à un diagnostiqueur doté d’une certification DPE avec mention. Cette certification lui permet d’intervenir sur tout type de bâtiment, à la différence de la certification sans mention qui se cantonne aux logements et aux petits ERP (établissement recevant du public) comme un salon de coiffure, un cabinet médical…

Autre distinction, pour l’amiante. Selon le type de bâtiment, selon la nature du diagnostic, la certification ne sera pas la même. Pour un avant-travaux, un avant-démolition, ou pour tout autre diagnostic réalisé dans un ERP (1re à 4e catégorie), un immeuble de grande hauteur, un bâtiment industriel, ou des locaux de travail accueillant plus de 300 personnes, la certification avec mention est indispensable.

Cas particulier, celui du DTG (Diagnostic technique global). Aucune obligation de certification, mais la réglementation fixe toutefois une exigence de compétences.

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