Diagnostics Immobiliers Location

Quels diagnostics dois-je réaliser ?

Même s’il demeure un peu plus allégé qu’à la vente, le DDT (Dossier de diagnostic technique) annexé au contrat de location a tendance à s’enrichir. Depuis 2017-2018, deux nouveaux diagnostics, gaz et électricité, sont ainsi venus le compléter.

On récapitule, pour un DDT complet, il faut :
Un Constat de risque d’exposition au plomb (Crep), si le logement a été construit avant 1949 ;
Un diagnostic de performance énergétique (DPE) ;
Un état de l'installation intérieure de l’électricité si l'installation a plus de 15 ans ;
Un état de l'installation intérieure de gaz si l'installation a plus de 15 ans ;
Un état des risques et pollutions (ERP)si le logement est situé dans une zone à risque ;
Une information sur les nuisances sonores aériennes, si le bien se trouve dans une zone soumise à un Plan d’exposition au bruit (PEB).

Ce n’est pas fini, au-delà du DDT, il est aussi demandé de mentionner la surface Loi Boutin (une surface exacte, on précise) dans le bail.

Cas particulier, celui de l’amiante. Aucune obligation de joindre les diagnostics de l’immeuble au contrat de location, mais ceux-ci doivent être réalisés. Le propriétaire doit informer le locataire de leur existence, et les tenir à sa disposition. Qu’il s’agisse du DTA (Dossier technique amiante) pour les parties communes ou du DA-PP (Dossier amiante parties privatives) pour les logements, tous deux obligatoires dans les immeubles dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997. Le propriétaire est également tenu de communiquer la fiche récapitulative du DTA (Dossier technique amiante) aux occupants d’un immeuble dans un délai d’un mois après sa constitution ou sa mise à jour.

Pourquoi dois-je réaliser des diagnostics ?

Mais tout simplement parce qu’ils sont obligatoires ! On s’en doute, le Législateur n’a pas imposé des diagnostics par pur plaisir, derrière l’exigence réglementaire se cache une vraie utilité. Le Dossier de diagnostic technique (DDT) sécurise la location en informant à la fois le locataire, et en protégeant le propriétaire bailleur. Tout le monde y gagne.

Pour le locataire, les différents diagnostics renseignent ainsi sur la qualité de la chose louée. Ils lui apportent des garanties de décence avec une surface habitable suffisante, des installations électriques ou gaz qui ne présentent pas de danger pour la sécurité des occupants. Depuis 2017, les diagnostics jouent d’ailleurs un rôle essentiel dans les permis de louer, indispensables dans certaines communes avant toute location.

Pour le propriétaire, les diagnostics représentent aussi une garantie contre d’éventuels litiges. Imaginons (on ne le souhaite pas) qu’un locataire soit victime d’une électrocution ou d’une intoxication au monoxyde de carbone : la responsabilité du propriétaire pourrait être engagée, mais grâce aux différents diagnostics, celui-ci pourra montrer que l’installation ne présentait aucune anomalie.

Ces diagnostics se révèlent aussi précieux pour l’entretien d’un patrimoine au fil des locations. Par exemple, en décelant d’éventuelles anomalies sur l’installation gaz ou électricité dont le propriétaire n’a pas toujours conscience. Chaque année, on recense ainsi 50 000 incendies d’origine électrique en France ! Autre exemple, le DPE que l’on résume souvent à une simple étiquette énergétique, se révèle bien plus riche, avec une série de recommandations pour améliorer le confort d’un bien.

Est-ce que je dois refaire tous les diagnostics à chaque location ?

Oui, et non. En fait, tout dépend de la validité des diagnostics, des travaux réalisés dans le bien, et même des évolutions de la réglementation.

Primo, il faut s’assurer que la date de validité de chacun des diagnostics n’est pas dépassée. Question de bon sens. L’exercice ressemble à un jeu d’enfant, mais il peut vite se transformer en casse-tête. Car non seulement, les durées de validité ne sont pas harmonisées d’un diagnostic à l’autre, mais en plus, selon les conclusions du rapport, cette validité peut aussi varier. La validité peut ainsi aller de six mois pour un état des risques, à une durée illimitée pour Un Constat de risque d’exposition au plomb (Crep) lorsqu’il est négatif (et uniquement lorsqu’il est négatif !).

Deuxio, à quand remonte la dernière location ? Eh oui, la réglementation a pu évoluer entretemps. Depuis 2017-2018, par exemple, des diagnostics électricité et gazsont aussi indispensables. On le rappelle ces deux diagnostics doivent être réalisés lorsque l’installation a plus de quinze ans. Idem pour l’état des risques où les évolutions sont nombreuses (à refaire à chaque location). Celui-ci n’était peut-être pas demandé la dernière fois, mais cela a aussi pu changer, mieux vaut s’en assurer.

Tercio, des travaux ont-ils été réalisés ? Si c’est le cas, des diagnostics peuvent avoir perdu de leur pertinence. C’est notamment le cas du DPE (10 ans de validité) ou du mesurage Boutin. Des travaux peuvent avoir une incidence sur la surface habitable et la performance énergétique du bien. De même pour le gaz ou l’électricité : le locataire sortant peut très bien avoir bricolé l’installation électrique ou avoir bouché une aération, créant ainsi des anomalies qui n’apparaissaient pas dans le précédent diagnostic.

Qui peut réaliser ces diagnostics ?

Pour un diagnostic plomb , électricité, gaz, ou un DPE, seul un diagnostiqueur immobilier peut réaliser ces prestations. Il doit disposer d’une certification en cours de validité dans chacun de ces domaines, et d’une assurance responsabilité professionnelle. Dans le cas contraire, les diagnostics n’auraient aucune valeur réglementaire, ce qui pourrait se révéler fort fâcheux en cas de litige. Pour s’assurer qu’un diagnostiqueur dispose bel et bien de toutes les certifications requises, le gouvernement proposeun annuaire mis à jour régulièrement.

Mais comme souvent dans la réglementation, on rencontre des exceptions. Pour l’état des risques et pollutions ou pour le mesurage loi Boutin, le Législateur n’a fixé aucune exigence de compétence. En d’autres termes, le propriétaire-bailleur peut très bien se hasarder et fournir ces deux informations. À ses risques et périls, on prévient. Car en cas de surface erronée dans le bail de location, ou d’état des risques incomplet (voire même absent !), le locataire pourra demander une restitution partielle de son loyer, voire même une annulation pure et simple du contrat de location.

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