Diagnostics Immobiliers Vente

Quels diagnostics dois-je réaliser à la vente ?

Tout dépend de la date de construction, mais aussi de l’âge de l’installation électrique ou de gaz, de la nature du bien . Si l’on reprend le Code de la construction et de l’habitation (art 271-4) , le Dossier de diagnostic technique comprend :

Le Constat de risque d'exposition au plomb (CREP) pour les biens construits avant le 1er janvier 1949 ;
L'état mentionnant la présence ou l'absence de matériaux ou produits contenant de l'amiante pour les biens dont le permis de construire a été déposé avant 1er juillet 1997 ;
L'état relatif à la présence de termites dans le bâtiment dans les zones définies par arrêté préfectoral ;
L'état de l'installation intérieure de gaz si l’installation a plus de 15 ans ;
L'état des risques naturels et technologiques dans certaines zones ;
Le diagnostic de performance énergétique (DPE) ;
L'état de l'installation intérieure d'électricité si l’installation a plus de 15 ans ;
Le diagnostic des installations d'assainissement non collectif lorsque le bien n’est pas raccordé au réseau public ;
L’information risque mérule dans les zones définies par arrêté préfectoral ;
L’information sur les nuisances aériennes sonores dans les zones soumises à un plan d'exposition au bruit des aérodromes.

La liste n’est pas exhaustive. Car au-delà du DDT, la réglementation prévoit d’autres documents à joindre impérativement à la promesse/acte de vente comme un état parasitaire dans certaines zones définies par arrêté préfectoral, une surface Carrez pour les lots de copropriété, ou encore une étude des sols (pour un terrain ou une maison en construction) dans une zone où il existe un risque argile.

Pourquoi je dois faire les diagnostics ?

Tout simplement parce qu’ils sont obligatoires. D’ailleurs, il y a très peu de chances que le notaire ou l’agent immobilier accepte une vente sans diagnostics immobiliers. En tant que professionnels de l’immobilier, ils savent combien en cas de litige, leur responsabilité serait aussitôt engagée.

Les diagnostics immobiliers répondent à une double vocation : informer l’acquéreur bien sûr, mais aussi protéger le vendeur en lui permettant de s’exonérer de la garantie des vices cachés. Comme leur nom le suggère, ces vices cachés sont des défauts non visibles au moment de l’achat, mais qui affectent considérablement l’usage du bien immobilier. À tel point que l’acquéreur ne l’aurait pas acheté ou aurait négocié un prix moindre. On ne compte plus ainsi les affaires judiciaires où l’acquéreur poursuit son vendeur en demandant la résolution de la vente ou une restitution d’une partie du prix de vente.

Les diagnostics immobiliers représentent donc une garantie pour le vendeur. Que l’installation électrique ou gaz comporte un défaut, que la maison soit termitée, que la toiture soit couverte de tuiles amiante, l’acquéreur peut toujours se retourner contre son vendeur, mais il a peu de chance d’obtenir gain de cause, parce que justement il a été informé lors de la vente grâce aux diagnostics. Et la jurisprudence est régulièrement alimentée d’exemples qui vont en ce sens.

Quelle est leur durée de validité ?

Reconnaissons-le, le Législateur n’a pas fait simple. Apparus en ordre dispersé au fil des années, les différents diagnostics immobiliers ont des dates de validité totalement différentes : de six mois seulement pour un diagnostic termites ou un état des risques, à une durée illimitée pour des repérages amiante/plomb négatifs, en passant par 10 ans pour un DPE. Et d’autres encore (loi Carrez , Crep parties communes) n’ont aucune date de validité précisée dans les textes. De quoi y perdre son latin.

Compliqué ? Ce n’est pas fini pourtant, on va corser un peu plus encore. Car selon le contexte (vente ou location), selon les conclusions du rapport de diagnostic, la validité peut varier. Par exemple, un repérage plomb négatif aura une durée de vie illimitée. En revanche, s’il est positif, sa validité est réduite à un an. Autre exemple, un diagnostic électricité aura une validité de six ans à la location, mais seulement de trois ans pour une vente.

Et comme si ce n’était pas suffisant encore, il faut aussi tenir compte des évolutions de la réglementation. Un constat vente amiante négatif a en théorie une durée de vie illimitée. Oui, mais comme la réglementation a évolué en 2011 avec de nouveaux matériaux à rechercher, les diagnostics réalisés avant 2013, devront être complétés en cas de nouvelle vente. Idem pour les DPE réalisés jusque 2020-2021. Avec la réforme du DPE annoncée en 2021, ces diagnostics verront leur validité automatiquement échue à horizon 2023-2024. On vous avait prévenu, le Législateur n’a vraiment (mais alors vraiment pas) fait simple.

Qui doit réaliser les diagnostics immobiliers en cas de vente ?

Un diagnostiqueur immobilier, rien qu’un diagnostiqueur immobilier, impartial et indépendant, sans lien avec le propriétaire par exemple (art L 271-6 du CCH). Celui-ci devra disposer d’une certification en cours de validité dans chacun des domaines pour lesquels il intervient (plomb, amiante, gaz, électricité, termites, un DPE). Le gouvernement propose un annuaire mis à jour régulièrement permettant de s’assurer qu’un diagnostiqueur dispose bien de toutes les certifications requises. Outre ses précieuses certifications, le diagnostiqueur doit également attester d’une assurance Responsabilité civile professionnelle.

Plusieurs exceptions toutefois. Pour réaliser l’état des risques ou un mesurage Carrez , la réglementation n’a fixé aucune exigence de compétences. En d’autres termes, rien n’empêche le vendeur de remplir lui-même le formulaire ERP (État des risques et pollutions) ou de mesurer son appartement avec un mètre ruban. C’est possible, mais fortement déconseillé. Gare aux erreurs ! Un état des risques incomplet peut être synonyme d’annulation de la vente, une erreur dans le mesurage peut entraîner une restitution d’une partie du produit de vente. En pratique, le vendeur préfère donc confier ces prestations au diagnostiqueur formé à ces différentes missions et à leurs subtilités.

Autre cas particulier, le diagnostic assainissement non collectif (ANC). Ce diagnostic est à fournir également dans le Dossier de diagnostic technique, lorsque le bien n’est pas raccordé au réseau public. Toutefois, le Législateur a confié cette prestation au SPANC (Service public d’assainissement non collectif) qui dépend le plus souvent de l’intercommunalité.

Est-ce que je peux réutiliser des anciens diagnostics ?

Pour économiser quelques euros, un vendeur peut être tenté de recycler d’anciens diagnostics. Pourquoi pas ? En théorie,si leur validité le permet, les diagnostics peuvent resservir (lire ci-dessus). En pratique, il est souvent périlleux de les réutiliser, en particulier lorsque la précédente vente commence à dater.

Prenons le cas du DPE avec ses 10 ans de validité. Dix ans c’est long, des travaux ont souvent été réalisés depuis la précédente vente, si bien que le DPE a perdu de sa pertinence et ne reflète plus la réalité. Un changement de menuiseries, un aménagement des combles, une nouvelle chaudière… Autant de travaux qui invitent le propriétaire à commander un nouveau DPE, davantage conforme à la réalité du bien, et sans doute plus avantageux pour lui puisqu’il prendra en considération les travaux d’amélioration énergétique.

Autre cas de figure où le vendeur doit s’interroger, lors de la vente d’un lot de copropriété. Puisqu’un mesurage loi Carrez ne dispose d’aucune validité définie dans les textes, rien n’interdit -du moins formellement- de le réutiliser indéfiniment. En pratique, les notaires ne courent aucun risque, et préfèrent demander un nouveau mesurage à chaque changement de propriétaire. Car là aussi, des travaux, parfois anodins, peuvent avoir une incidence sur la superficie et un mesurage erroné peut devenir synonyme de litige, en particulier dans les villes où le mètre carré coûte cher.

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